Tryby podejmowania uchwał w „dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Tryby podejmowania uchwał w „dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Podjęcie uchwał przez właścicieli lokali jest formą wyrażenia zgody na dokonywanie określonych działań i czynności przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. W uchwale właściciele udzielają również zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Tryby podejmowania uchwał

Zgodnie z artykułem 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele mogą podejmować uchwały:

  • na zebraniu,
  • w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,
  • częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Powyższa regulacja świadczy o odformalizowanym sposobie podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Najczęściej sporym problemem w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych jest utrudniony kontakt z właścicielami, brak zainteresowania właścicieli bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty i niska frekwencja na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Niestety skutkuje to problemami w podejmowaniu uchwał. Dlatego też ustawodawca uznał, że nie ma żadnych przeciwwskazań, aby w braku dostatecznej frekwencji na zwołanym zebraniu, następnie zebrać głosy od właścicieli nieobecnych w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sposoby podejmowania uchwał

Zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dopuszczalne jest także głosowanie według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Jednak taki rodzaj głosowania musi zostać przyjęty w umowie właścicieli albo w podjętej wcześniej uchwale. Uchwała dopuszczająca głosowanie według reguły „jeden właściciel – jeden głos” musi być podjęta większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów.

Należy pamiętać, że niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły “jeden właściciel – jeden głos”. Taki sposób głosowania jest wyjątkiem od zasady, którą jest podejmowanie uchwał większością głosów, liczona według wielkości udziałów. Dlatego też w umowie albo uchwale, która dopuszcza głosowanie według reguły „jeden właściciel – jeden głos” należy konkretnie określić sprawę lub rodzaj spraw jakich dotyczy taki sposób głosowania.

Przykład: Wspólnota mieszkaniowa chciałaby uchwałę dotyczącą wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej  głosować według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Jeśli nie wynika to z umowy właścicieli, to należy najpierw podjąć uchwałę, która będzie dopuszczała taki sposób głosowania w sprawie wyboru zarządu. Uchwała dopuszczająca taki sposób głosowania musi zostać podjęta większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów. Dopiero po podjęciu uchwały dopuszczającej głosowanie według reguły„jeden właściciel – jeden głos” właściciele będą mogli głosować nad uchwałą o wyborze zarządu. Głosy nad uchwałą o wyborze zarządu będą liczone według reguły „jeden właściciel – jeden głos”.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady “jeden właściciel – jeden głos” wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli uchwała została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści podjętej uchwały.

Podsumowanie

Ustawa o własności lokali obowiązuje już blisko 25 lat, jednak mimo to kwestie związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych budzą wiele wątpliwości. Właściciele często nie odróżniają wspólnoty mieszkaniowej od spółdzielni mieszkaniowej. Nie wiedzą jakie mają prawa i obowiązki oraz na jakich zasadach działa wspólnota mieszkaniowa. Brak zainteresowania sprawami wspólnoty prowadzi do trudności w podejmowaniu uchwał. Na zebraniach zazwyczaj nie ma wystarczającej frekwencji do podjęcia uchwał. Wtedy konieczne jest kontynuowanie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. Taki sposób głosowania też często jest znacznie utrudniony np. przez fakt, że wiele mieszkań jest wynajmowanych, najemca nie ma pełnomocnictwa od właściciela do głosowania a z właścicielem jest utrudniony kontakt. Często głosowanie nad uchwałami trwa miesiącami bądź latami.

Należy pamiętać, że sprawne działanie wspólnoty mieszkaniowej ma bezpośredni wpływ na stan nieruchomości oraz koszty jej utrzymania. To w uchwałach właściciele podejmują decyzje dotyczące funkcjonowania wspólnoty. Dlatego też każdy z właścicieli powinien zainteresować się sprawami wspólnoty i brać udział w głosowaniu nad uchwałami.


Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowo i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z usług profesjonalnego pełnomocnika.


Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.