Sposób zarządu nieruchomością wspólną w „małej” i „dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Sposób zarządu nieruchomością wspólną w „małej” i „dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Kupując mieszkanie warto zwrócić uwagę czy jest to lokal w ramach spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto lokal może należeć do „małej” albo „dużej” wspólnoty mieszkaniowej. Ma to znaczenie dla sposobu zarządzania i podejmowania decyzji co do budynku.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatka schodowa, winda, elewacja budynku itp.

Zatem to jaką wspólnotę tworzą właściciele będzie miało wpływ na sposób podejmowania decyzji i zarządzenie nieruchomością wspólną.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z artykułem 19 ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Zatem jeśli nie uregulowano sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to w budynku, w którym jest siedem lub mniej lokali, wszelkie decyzje właściciele będą podejmować zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności.

Na podstawie artykułu 200 kodeksu cywilnego zasadą jest, że każdy współwłaściciel obowiązany jest do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Niestety rzadko zdarza się, żeby wszyscy właściciele lokali byli zainteresowani funkcjonowaniem wspólnoty.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Ponadto każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Często problematyczne jest ustalenie czy planowany w budynku remont/inwestycja stanowi czynności zwykłego zarządu czy należy do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej będzie to powodowało konieczność uzyskania zgody większości współwłaścicieli bądź wszystkich właścicieli.

Czynnościami zwykłego zarządu są przede wszystkim prace konserwacyjne oraz czynności zmierzające do zachowania należytego stanu nieruchomości. Do czynności zwykłego zarządu można zaliczyć również instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe czy kanalizacyjne.

Duża wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Zatem jeśli nie uregulowano sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to w budynku, w którym jest więcej niż siedem lokali, należy wybrać zarząd. Będzie on kierował sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentował ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie. Zatem odmiennie niż w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, nie jest potrzebna zgoda właścicieli.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Ustawa o własności lokali zawiera katalog przekładowych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Są to:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  • nabycie nieruchomości;
  • wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy o własności lokali (przymusowa sprzedaż lokalu);
  • ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały co do zasady zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. W umowie lub w uchwale właściciele mogą ustalić, że w określonej sprawie będą głosować w taki sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Podsumowanie

Powyższa analiza pozwala zauważyć jak różny jest sposób zarządu nieruchomością wspólną w małej i dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Należy pamiętać, że w małej wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Takie zasady sprawowania zarządu często sprawiają dużo problemów. Brak zgody lub zainteresowania sprawami wspólnoty jednego bądź kilku współwłaścicieli może paraliżować działanie wspólnoty. Konieczne może okazać się skorzystanie z drogi sądowej, w celu uzyskania zgody na dokonanie konkretnej czynności, co może być czasochłonne.

Jednak w małej wspólnocie mieszkaniowej każdy ze współwłaścicieli może mieć większy wpływ na podejmowane decyzje. Jego decyzja lub sprzeciw może decydować o wyrażeniu zgody na planowane działania.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu są podejmowane samodzielnie przez zarząd. Do podejmowania przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagane jest podjęcie uchwały przez właścicieli. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Zatem w dużej wspólnocie mieszkaniowej sprzeciw jednego lub kilku właścicieli lokali najczęściej nie ma wpływu na podejmowane decyzje. O sposobie funkcjonowania wspólnoty decyduje wola większości właścicieli.


Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z usług profesjonalnego pełnomocnika.


Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.