Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

W umowie przedwstępnej strony, czyli właściciel mieszkania oraz kupujący zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) oraz określają wszystkie istotne elementy umowy.  Dla zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wymagana żadna szczególna forma. Jednak forma w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna ma wpływ na uprawnienia stron, w przypadku gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży.

Po co zawierać umowę przedwstępną

W przypadku sprzedaży nieruchomości, strony często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Jest to potwierdzenie zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i kupującego, że ustalili cenę mieszkania i są zdecydowani na zawarcie umowy sprzedaży. Często umowa przedwstępna wiąże się z wpłatą części ceny przez kupującego tytułem zadatku. Jeśli kupujący zrezygnuje z zawarcia umowy, to sprzedawca może odstąpić od umowy i zadatek zatrzymać. Jeżeli zaś to sprzedawca nie wywiąże się z zawarcia umowy przyrzeczonej to kupujący może żądać zapłaty dwukrotności zadatku.

Umowa przedwstępna ma zabezpieczeń kupującego przed tym, żeby właściciel nie sprzedał mieszkania innej osobie. Natomiast sprzedawca uzyskuje potwierdzenie, że dana osoba jest rzeczywiście zainteresowana zakupem nieruchomości.

Często umowa przedwstępna jest zawierana przez strony, dlatego że kupujący chce ubiegać się o kredyt na sfinansowanie zakupu. Bank udziela kredytu hipotecznego na zakup konkretnej nieruchomości, dlatego umowa przedwstępna jest niezbędna, żeby potwierdzić rezerwację lokalu oraz jego cenę.

Forma umowy przedwstępnej a uchylenie się od zawarcia umowy

Zazwyczaj strony zawierają umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.

Jeśli jedna ze stron zobowiązanych do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla od jej zawarcia, to druga ze stron może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej ustalić również zakres odszkodowania.

Gdy zaś umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zostanie zawarta w formie aktu notarialnego (czyli w formie wymaganej dla ważności umowy przeniesienia własności nieruchomości), to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem jeśli np. właściciel lokalu nie będzie chciał sprzedać mieszkania, to kupujący będzie mógł dochodzić zawarcia umowy sprzedaży w postępowaniu sądowym. Analogiczne uprawnienia będą przysługiwały właścicielowi lokalu, w sytuacji gdy to kupujący nie będzie chciał kupić mieszkania.

Podsumowanie:

Umowa przedwstępna zabezpiecza zarówno właściciela nieruchomości jak i kupującego. Często jej zawarcie jest konieczne z uwagi na wymagania banku przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, to druga strona może żądać odszkodowania. Jeżeli zaś umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie zawarta w formie aktu notarialnego i jednak ze stron będzie się uchylała od zawarcia umowy przyrzeczonej, to druga strona może dochodzić jej zawarcia w sądzie.


Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.


Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.