Uciążliwy sąsiad we wspólnocie mieszkaniowej – co można zrobić?

Uciążliwy sąsiad we wspólnocie mieszkaniowej – co można zrobić?

Mieszkanie w budynkach wielorodzinnych ma zarówno zalety, jak i wady. Jedną z wad może okazać się bliskość i uciążliwe zachowanie sąsiadów. Każdy z właścicieli jest uprawniony do korzystania z własnego lokalu oraz współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Jednak prawo to doznaje ograniczeń, gdyż każdy właściciel jej obowiązany przestrzegać porządku domowego oraz korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania innym właścicielom. Co zatem możemy zrobić w sytuacji, gdy zachowanie sąsiada jest uciążliwe i wykracza poza przyjęte normy?

Zawiadomienie zarządu/zarządcy

Jeśli w naszej ocenie, sąsiad zachowuje się w sposób nieprawidłowy np. nadmiernie hałasuje, ma nieustannie szczekającego psa, organizuje głośne imprezy, to w pierwszej kolejności możemy samodzielnie zwrócić mu uwagę. Być może nasz sąsiad nie zdaje sobie sprawy, że jego zachowanie generuje hałas, który jest uciążliwy dla innych.

Jeżeli pomimo rozmowy, zachowanie sąsiada nie ulegnie zmianie, możemy o niedogodnościach powiadomić zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd powinien skierować do uciążliwego sąsiada pismo z wezwaniem do przestrzegania porządku domowego.

Zgłoszenie do odpowiednich służb

W przypadku, gdy sąsiad ignoruje nasze uwagi i pomimo upomnienia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, nadal zachowuje się niewłaściwie, możemy powiadomić odpowiednie służby. Krzyki, hałas i wybryki, które zakłócają spokój czy spoczynek nocny mogą być uznane za wykroczenie. Takie sytuacje należy zgłaszać do straży miejskiej lub policji. Sąsiad może zostać ukarany mandatem a w przypadku odmowy przyjęcia mandatu, do sądu może zostać skierowany wniosek o ukaranie.

Niestety czasami zachowanie sąsiadów doprowadza do skrajnych sytuacji np. zastawiania klatek schodowych i korytarzy różnego rodzaju przedmiotami czy rozprzestrzeniania się robactwa i insektów. Składowanie przedmiotów na korytarzach może stanowić naruszenie przepisów przeciwpożarowych np. z uwagi na zmniejszenie szerokości drogi ewakuacyjnej poniżej wymaganych wartości albo ograniczenie dostępu do urządzeń przeciwpożarowych czy wyjść ewakuacyjnych i okien. O takich sytuacjach powinniśmy powiadomić straż pożarną. Jeśli sąsiad w mieszkaniu albo na klatce magazynuje śmieci, co jest źródłem rozprzestrzeniania się nieprzyjemnego zapachu i robactwa, w obawie o zagrożenie epidemiczne możemy powiadomić właściwą inspekcję sanitarną. Zarówno funkcjonariusze straży pożarnej, jak i inspekcji sanitarnej mogą ukarać uciążliwego sąsiada mandatem.

Przymusowa sprzedaż lokalu

W sytuacji gdy pomimo opisanych powyżej działań uciążliwy sąsiad nie zmieni swojego zachowania wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu.

Stosownie do art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

„Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Przymusowa sprzedaż lokalu, o którym mowa powyżej, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zatem w pierwszej kolejności właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej muszą podjąć uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż lokalu i upoważnienia zarządu do wytoczenia powództwa.

Sprzedaż lokalu w drodze licytacji jest rozwiązaniem ostatecznym. Konieczne jest zatem wykazanie przed sądem, że wykroczenia właściciela lokalu/domownika są dostatecznie poważne i wcześniej podejmowane interwencje nie przyniosły rezultatu.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.

Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.