Czy można wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Czy można wykupić mieszkanie spółdzielcze?

Spółdzielnie Mieszkaniowe nadal w niektórych regionach Polski są właścicielami ok. 50% lokali mieszkalnych. Osoby, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mogą wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej o wykup lokalu a właściwie o przeniesienia własności lokalu. Zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu będzie możliwe po spełnieniu kilku warunków.

Wyjaśnienie procesu zawarcia umowy przeniesienia własności lokali, wymaga najpierw objaśnienia dwóch pojęć: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni (Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Należy pamiętać, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że nie ma możliwości zawarcia umowy sprzedaży czy darowizny spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Dlatego też, jeśli osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu chciałaby rozporządzić lokalem, to najpierw musi stać się jego właścicielem.

Przeniesienie własności lokalu przez Spółdzielnię

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych została uregulowana procedura związana z wykupem lokali spółdzielczych. W pierwszej kolejności aby móc wystąpić z wnioskiem o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu trzeba:

• spłacić przypadającą na lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową,
• jeśli istnieje, to spłacić zaległości z tytułu opłat wnoszonych do spółdzielni.

Ponadto zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu będzie możliwe, gdy:

• nieruchomość posiada uregulowany stan prawny oraz
•  spółdzielni przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wybudowany budynek.

Jeśli powyższe warunki są spełnione, to na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem nie powstają nowe spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, jednak przed 2007 r. powszechne było zawieranie ze spółdzielniami mieszkaniowymi umów o ustanowienie spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Prawo ustanowione wcześniej nadal przysługuje osobie na rzecz której zostało ustanowione.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest:

• ograniczonym prawem rzeczowym,
• prawem zbywalnym,
• przechodzi na spadkobierców,
• podlega egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu polega na tym, że spółdzielnia nadal pozostaje właścicielem lokalu a osoba, której to prawo przysługuje jest uprawniona do korzystania z mieszkania oraz do rozporządzania lokalem. Istnieje możliwość zawarcia umowy sprzedaży czy darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przeniesienie własności lokalu przez Spółdzielnię

Również osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu.

Zawarcie umowy jest możliwe:

• po spłacie przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz
• po spłacie ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat wnoszonych na rzecz spółdzielni.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w terminie 6 miesięcy od złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Analogicznie jak w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu umową może być zawarta gdy nieruchomości posiada uregulowany stan prawny i spółdzielni przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wybudowany budynek.

Koszty zawarcia umowy

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wygrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy określone jest w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Wynosi ono 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Wynagrodzenie notariusza nie obejmuje opłat za wypisy aktu notarialnego oraz opłat sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.

Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.