Współwłasność lokalu – jak głosować nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej?

Współwłasność lokalu – jak głosować nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej?

Prawo własności mieszkania może przysługiwać kilku osobom. Jeśli zatem jest kilku właścicieli mieszkania to w jaki sposób mogą głosować nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej? Co zrobić w sytuacji, gdy właściciele chcieliby oddać odmienne głosy?

Współwłasność w częściach ułamkowych

Polega na tym, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział w prawie własności np. 1/2, 1/3 itp.

Gdy lokal jest współwłasnością w częściach ułamkowych to udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Jeśli zatem głosowanie nad uchwałą odbywa się większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, to każdy ze współwłaścicieli może brać udział w głosowaniu. Współwłaściciele mogą głosować w odmienny sposób tzn. jeden współwłaściciel może głosować za podjęciem uchwały a drugi przeciw uchwale.

Przykład: Anna, Jan i Zofia są współwłaścicielami mieszkania, które odziedziczyli w spadku po babci. Ich udziały wynoszą po 1/3. Z mieszkaniem związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 360/10000. Jeśli uchwała ma zapaść większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, to każdy ze współwłaścicieli będzie mógł głosować udziałem wynoszącym 120/10000 (1/3 x 360/10000).

Odmiennie wygląda sposób głosowania współwłaścicieli, jeśli najpierw przegłosowano, że uchwała ma być podjęta według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Tak ustanowiony pełnomocnik jest umocowany do głosowania nad uchwałą.

Współwłasność łączna

Jest związana ze szczególnymi stosunkami prawnymi np. wspólność majątkowa małżeńska, przedmioty wchodzący w skład majątku wspólników spółki cywilnej.

Małżonkowie, których łączy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej będą głosować w inny sposób niż współwłaściciele w częściach ułamkowych. Prawo głosowania małżonków należy analizować w kontekście przepisów regulujących małżeński ustawowy ustrój majątkowy. Małżonkowie są obowiązani do współdziałania w zarządzie majątkiem wspólnym. Powinni uzgodnić sposób głosowania, ponieważ ich głosu nie można podzielić według udziału.

Jeśli zgoda drugiego małżonka nie jest wymagana do dokonania określonej czynności prawnej to każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Oznacza to, że każdy z małżonków może zagłosować nad uchwałą i głos ten będzie obejmował cały udział przypadający na lokal będący własnością małżonków. Tak oddany głos nie będzie skuteczny, jeśli drugi małżonek wyrazi sprzeciw wobec sposobu głosowania. Małżonek może się sprzeciwić poprzez poinformowanie o tym, że nie zgadza się z oddanym głosem albo poprzez oddanie odmiennego głosu. Wtedy głos małżonków nie powinien być uwzględniony.

Jeśli małżonkowie nie mogą się porozumieć co do sposobu głosowania to każde z małżonków może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności, czyli zagłosowanie we wskazany sposób. Wydaje się, że w rzeczywistości ubieganie się o rozstrzygniecie sądu jest nierealne. Wątpliwe jest, że małżonkowie od czasu zawiadomienia o proponowanej treści uchwały do czasu zakończenia głosowania zdążyliby uzyskać prawomocne orzeczenie. W rzeczywistości małżonkowie nie wezmą udziału w głosowaniu albo ich głos nie zostanie wzięty pod uwagę.

Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.

Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.