„Mała” wspólnota mieszkaniowa – zmiana przepisów

„Mała” wspólnota mieszkaniowa (zmiana od 1.01.2020 r.)

Aktualizacja: Od 1 stycznia 2020 r. „małą” wspólnotę mieszkaniową będą tworzyły nie więcej niż 3 lokale. Wspólnoty mieszkaniowe, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy będą zarządzane zgodnie z ustawą o własności lokali a nie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Obecnie zgodnie z art. 19 obowiązującej ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Zatem tzw. „mała” wspólnota mieszkaniowa to wspólnota, w której lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest siedem lub mniej. Jeśli lokali jest więcej niż 7 to właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzą tzw. „dużą” wspólnotę mieszkaniową.

To jaką wspólnotę tworzą właściciele będzie miało wpływ na sposób podejmowania decyzji i zarządzenie nieruchomością wspólną.

Zobacz: Sposób zarząd nieruchomością wspólną w „małej” i „dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Nowelizacja ustawy

W dniu 1 kwietnia 2019 r. do Sejmu wpłynął projekt ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Niniejszy projekt dotyczy również zmian w ustawie o własności lokali. Senat wniósł poprawki do niniejszej ustawy a 30 maja 2019 r. została ona skierowana do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. W dniu 2 lipca 2019 r. Prezydent podpisał ustawę z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Artykuł 7 tej ustawy, zawiera zmiany dotyczące ustawy o własności lokali. Nowe przepisy będą obowiązywały od 1 stycznia 2020 r.

Nowelizacja zawiera zmiany, które będą miały znaczenia dla funkcjonowania części obecnie “małych” wspólnot mieszkaniowych i zarządu nieruchomością wspólną.

Treść art. 19 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1.01.2020 r.:Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

Zmiana sposobu funkcjonowania będzie dotyczyła wspólnot mieszkaniowych, gdzie lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest od 4 do 7. Będą one zarządzane na podstawie ustawy o własności lokali a nie jak dotychczas na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Skutki zmian

Stara treść art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali: „Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.

Treść art. 20 ustawy o własności lokali, obowiązująca od 1.01.2020 r.: Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zarząd

Przede wszystkim, jeśli właściciele nie uzgodnią innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, to będą zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Tryb podejmowania decyzji

Zmieni się również sposób podejmowania decyzji we wspólnocie. Decyzje w przedmiocie czynności zwykłego zarządu będzie podejmował samodzielnie zarząd.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

To właśnie możliwość podejmowania decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu, większością głosów, będzie ułatwieniem w funkcjonowaniu wspólnot. Obecnie we wspólnotach, gdzie liczba lokali nie jest większa niż 7, dla podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Zobacz: Tryby podejmowania uchwał w “dużej” wspólnocie mieszkaniowej

Zaskarżanie uchwał

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Pomimo zaskarżenia uchwała podlega wykonaniu,  chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Nowe obowiązki

Nowelizacja będzie się wiązała nie tylko z ułatwieniami w funkcjonowaniu, ale również z nowymi obowiązkami.

Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ponadto Zarząd albo zarządca będzie obowiązany:

  1. dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
  2. składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
  3. zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na pokrycie kosztów zarządu, właściciele lokali będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zebranie właścicieli lokali

Zarząd albo zarządca zobowiązani są do zwołania zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przedmiotem zebrania powinny być w szczególności:

1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Podsumowanie:

Nowelizacja jest odpowiedzią na problemy „małych” wspólnot mieszkaniowych w zakresie podejmowania decyzji o istotnych sprawach dla ich funkcjonowania. Jednak wielce prawdopodobnym jest, że nowelizacja będzie się wiązała również ze wzrostem kosztów funkcjonowania wspólnot.

„Małe” wspólnoty mieszkaniowe zazwyczaj nie korzystały z usług firm księgowych a osoby, które sprawowały zarząd rzeczą wspólną nie pobierały za to wynagrodzenia. W „dużych” wspólnotach mieszkaniowych normą jest, że osoby sprawujące zarząd pobierają za to wynagrodzenie albo wspólnota odpłatnie korzysta z usług profesjonalnego zarządcy. Dodatkowo konieczne może okazać się korzystanie z usług firm księgowych, w zakresie prowadzenia ewidencji kosztów zarządu i rozliczeń zaliczek.


Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowo i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z usług profesjonalnego pełnomocnika.


Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego i prawa mieszkaniowego.