Czy mieszkanie komunalne podlega dziedziczeniu?

Czy mieszkanie komunalne podlega dziedziczeniu?

Z powodu wysokich cen na rynku nieruchomości wiele osób nie może kupić czy wynająć własnego mieszkania. Wtedy często zamieszkuje razem z rodzicami czy dziadkami. Najczęściej najemcami mieszkania komunalnego są rodzice czy dziadkowie. Czy mogą oni przepisać mieszkanie komunalne na inną osobę? Co się stanie z mieszkanie po śmierci najemcy? Czy można dziedziczyć mieszkanie komunalne?

Prawa i obowiązku wchodzące w skład spadku

Co do zasady w skład spadku wchodzą wszystkie prawa i obowiązki majątkowe zmarłego. Jednak nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Jednym z praw, które z chwilą śmierci przechodzi na oznaczone osoby jest prawo najmu lokalu mieszkalnego.

Prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi w skład spadku, zatem nie podlega dziedziczeniu. Jednak jest określony krąg osób, które wstępują w stosunek najmu po śmierci najemcy.

Kto może wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego?

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują z mocy prawa:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka, (zarówno wspólne dzieci najemcy i jego współmałżonka, jak i dzieci, których jednym z rodziców jest najemca albo jego współmałżonek; na równi z własnymi dziećmi traktować należy dzieci przysposobione),
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (osoba, względem której zmarły najemca realizował obowiązek alimentacyjny dobrowolnie lub na podstawie orzeczenia sądu)
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (chodzi o osoby pozostające w nieformalnych związkach zarówno heteroseksualnych jak i homoseksualnych).

Warunki wstąpienia w stosunek najmu

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu lokalu, oprócz należenia do kręgu osób wskazanych powyżej,  jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Stałe zamieszkiwanie polega na tym, że w określonym miejscu jest zlokalizowane centrum interesów życiowych danej osoby. Nie spełnia warunków stałego zamieszkania pobyt bliskiej osoby w celu pomocy i opieki nad najemcą.

W celu ustalenia czy ktoś stale zamieszkiwał z najemcą do jego śmierci gmina może przeprowadzić wywiad środowiskowy i np. porozmawiać z sąsiadami najemcy.

Często najemcy, aby zapewnić prawo do lokalu swoim dzieciom czy wnukom, meldują osoby bliskie w lokalu. Zameldowanie w najmowanym lokalu nie ma znaczenia dla późniejszego ustalenia prawa do wstąpienia w stosunek najmu.

Jeśli jest kilka osób uprawnionych to wstępują one wspólnie w stosunek najmu. Jeżeli zaś, nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, to prawo to wygasa.

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego uzależnione jest od spełnienia kryterium dochodowego uregulowanego w uchwale rady gminy. Jednak w przypadku wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, kryterium to nie ma zastosowania. Zatem prawo do lokalu komunalnego mogą uzyskać osoby, które nie spełniają kryterium dochodowego. Powyższe zasady skutkują tym, że gminy dysponują bardzo ograniczona liczbą wolnych lokali komunalnych i osoby znajdujące się z trudnej sytuacji majątkowej i rodzinnej często oczekują kilka lat na przydział lokalu komunalnego.

Czy osoba współzamieszkująca z najemcą, która nie należy do kręgu osób wstępujących w stosunek najmu po śmierci najemcy, może uzyskać prawo do lokalu?

Wszystko zależy od zasad najmu lokali komunalnych określonych w uchwale rady gminy. W Warszawie umowa najmu lokalu, po śmierci najemcy, może być zawarta z osobą, która nie wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu, a która za pisemną zgodą Miasta lub na podstawie odrębnych przepisów była uprawniona do zamieszkiwania i nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu. Umowa najmu lokalu komunalnego może być zawarta z  małżonkiem najemcy, byłym małżonkiem najemcy, zstępnymi, wstępnymi, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą i teściami.

Jednym z warunków zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego jest brak zaległości związanych z zajmowanym lokalem. Warunek ten uważa się za spełniony, również wtedy gdy co najmniej przez 3 miesiące realizowana jest umowa o spłacie całości zadłużenia albo umowa o spłacie zadłużenia, za które odpowiadają osoby pozostałe w lokalu.

Miasto może zaproponować zawarcie umowy najmu tego samego lub innego lokalu. Należy pamiętać, że podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu jest spełnienie określonego w uchwale Rady Miasta st. Warszawy kryterium dochodowego w gospodarstwie domowym.

Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.

Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa spadkowego,  prawa mieszkaniowego i prawa cywilnego.