Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas oznaczony?

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas oznaczony?

Wiele osób swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja zawierając umowę najmu mieszkania. Jak już znajdziemy ofertę wynajmu mieszkania, która odpowiada naszym wymaganiom rzadko kiedy wnikliwie czytamy umowę albo zastanawiamy się nad zapisami, które będą umożliwiały jej rozwiązanie.

Okres obowiązywania umowy najmu mieszkania

Podstawową kwestią, na którą należy zwrócić uwagę zawierając umowę najmu mieszkania jest to czy umowa ma być zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Być może szukając mieszkania, czas trwania umowy nie jest głównym kryterium, jednak jest on istotny w kontekście uprawnień najemcy do wypowiedzenia umowy. Możliwości i warunki wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę są uzależnione od tego czy umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony a możliwość wypowiedzenia

Zgodnie z artykułem 673 § 3 Kodeksu cywilnego możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas oznaczony jest ściśle ograniczone. Co do zasady bowiem, jeśli strony określają czas trwania umowy to zobowiązują się, że w tym czasie umowa będzie obowiązywać. Swobodne wypowiadanie umów zawartych na czas określony jest niedopuszczalne.

Jeśli najemca chce mieć możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to w umowie musi być postanowienie, które przewiduje taką możliwość oraz muszą zostać wskazane zdarzenia/okoliczności, po zaistnieniu których wypowiedzenie będzie dopuszczalne.

Często w umowach najmu znajduje się ogólny zapis, że umowa może zostać wypowiedziana z ważnych powodów. Jednak wynajmujący i najemca w zupełnie inny sposób mogą interpretować pojęcie ważnych powodów. Zatem wynajmujący może nie zgodzić się, że przyczyna wskazana przez najemcę jest ważnym powodem i kwestionować skuteczność wypowiedzenia umowy. Wtedy wynajmujący będzie mógł wystąpić na drogę postępowania sądowego, w celu ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia i żądać zapłaty czynszu zgodnie z umową najmu. Często sądy stają na stanowisku, że sformułowanie „ważne powody” nie spełnia wymogu określenia w umowie przypadków, z którymi można wiązać uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy.

Aby uniknąć nieporozumień i nie narazić się na zarzut bezskuteczności wypowiedzenia umowy przez najemcę warto skonkretyzować przyczyny/okoliczności, których wystąpienie będzie uprawniało do wypowiedzenia umowy. Oczywiście nie jesteśmy w stanie przewidzieć i opisać wszystkich zdarzeń, ale warto wskazać takie okoliczności, które są dla nas szczególnie istotne.

Jak wskazać okoliczności uzasadniające wypowiedzenie umowy?

Jeśli zmiana miejsca zamieszkania i konieczność zawarcia umowy najmu mieszkania jest związana z wyjazdem na studia to np. można wskazać, że okolicznością upoważniającą do wcześniejszego wypowiedzenia umowy będzie skreślenie z listy studentów. Jeśli przeprowadzamy się do innego miasta z uwagi na podjęcie pracy, to możemy wskazać, że taką okolicznością będzie np. wypowiedzenie umowy o pracę przez pracodawcę.

Podsumowanie

To w interesie najemcy jest skrupulatne zapoznanie się z umową i ewentualnie dokonanie takich zmian, które pozwolą na wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu. Najemca może zaproponować uzupełnienie umowy o zapis przewidujący możliwość wypowiedzenia umowy oraz wskazać okoliczności/zdarzenia, które będą upoważniały do wypowiedzenia umowy.

Niniejszy artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy adwokata.

Zapraszam do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego.